Benevento. Antonio Reale risponde al’ex sindaco Pepe

Mi risulta difficile comprendere il continuare ad arrampicarsi sugli specchi da parte dell’ex sindaco
Pepe in merito alla vicenda dei valori delle aree fabbricabili ai fini dell’applicazione dell’imu, appare impresa impossibile spiegare il come vanno applicate le leggi statali e regionali a chi non è in grado di ammettere i propri errori continuando a creare solo confusione , comunque io ci provo, visto che da qualche giorno ricevo, da parte di privati cittadini, richieste di chiarimento sulla vicenda della rivalutazione dei valori delle aree fabbricabili ai fini IMU. Mi dicono di non capire, dalla lettura dei numerosi comunicati stampa di questi giorni, quali siano i fatti e quali le differenze di posizione. La questione, per quanto ci riguarda, è semplice se ridotta all’essenziale: abbiamo ritenuto necessaria una revisione dei valori delle aree edificabili già stabiliti con atto di Consiglio n.35 del 25 giugno 2013. Li ritenevamo non più coerenti con i valori di mercato dei terreni urbani. Il procedimento di revisione in corso determinerà una significativa riduzione di detti valori e, conseguentemente, avrà come effetto un significativo abbassamento dell’imposta IMU sui terreni fabbricabili. Come amministrazione abbiamo avviato un tavolo di concertazione composto da tecnici comunali, ordini professionali (ingegneri, architetti, geometri, agronomi, periti agrari e commercialisti) e ANCE fin dall’inizio del 2017. Il tavolo ha prodotto uno studio, approvato dal consiglio di ogni ordine professionale ed ha tracciato le linee guida per la rideterminazione dei valori delle aree fabbricabili ai fini IMU successivamente determinati con la relazione tecnica del dirigente del settore Urbanistica. Il percorso è chiaro e lineare.
Nel merito tecnico, è stato possibile determinare le riduzioni dei valori venali delle aree introducendo, conformemente con quanto previsto dalla teoria dell’estimo urbano, un coefficiente di attualizzazione in grado di recepire due elementi: la tempistica di attuazione necessaria al completamento delle differenti trasformazioni urbane e il saggio di rischio correlato alla corrispondente tipologia di intervento. Ciò significa riconoscere che un’area edificabile con intervento diretto, e quindi attuabile dietro semplice richiesta di permesso di costruire, avrà un valore differente rispetto ad un’area sempre edificabile, la cui attuazione risulti indiretta in quanto subordinata alla preventiva approvazione di un piano attuativo, premessa indispensabile per richiedere un permesso di costruire. Pare evidente che il primo caso sia da preferire al secondo. E pare altrettanto evidente che questo “apprezzamento” debba trovare un riscontro nella determinazione del valore venale. Il secondo elemento considera i saggi di interesse attesi dal promotore dell’intervento e remunerativi del rischio di impresa, distinguendo tra interventi a destinazione residenziale, industriale e commerciale. Questi, sinteticamente, gli elementi estimativi oggi introdotti in conformità alla teoria ed ai metodi dell’estimo urbano. Nulla sappiamo, invece circa la metodologia utilizzata per la determinazione dei valori tutt’ora vigenti se non quanto contenuto nella deliberazione di consiglio comunale n.35/2013 e relativi allegati. Dalla lettura di questi atti si apprende che la valutazione delle aree fabbricabili non ha considerato i due elementi correttivi oggi introdotti, producendo così effetti al rialzo nella determinazione dell’IMU. A chi ha osservato in questi giorni che “si vogliono oggi applicare per la seconda volta le riduzioni ma questo non solo non si può fare ma si rischia di vanificare quanto fatto in precedenza perché esse riduzioni non si sommano” chiederei di chiarire l’espressione un po’ oscura del pensiero e di indicare con esattezza gli atti tecnici e amministrativi da cui possa evincersi quanto sostenuto. Chiederei, inoltre, di chiarire due punti sostanziali. Vorremmo sapere in che maniera si è tenuto conto, nella stima del 2013, delle due differenti modalità di attuazione diretta / indiretta degli interventi di trasformazione e dunque delle differenti tempistiche di completamento. Vorremmo poi conoscere in che maniera si è tenuto conto, nella determinazione del coefficiente di attualizzazione, delle differenti destinazioni d’uso.
E’ chiaro che la risposta alla problematica IMU non può che arrivare esclusivamente dalla rideterminazione dei valori delle aree fabbricabili e non dalla variante al PUC che invece è sicuramente la risposta giusta, ma ad altre domande: quella di limitare il consumo di suolo, quella di riprogettare gli atti di programmazione degli interventi (API), quella di riazzonare le aree assoggettate a vincoli preordinati agli espropri, recentemente scaduti.
Lo strumento urbanistico generale, vigente dal 2013, introduce nuovi comparti edificatori, attuabili già nel primo triennio degli Atti di Programmazione degli Interventi (API), anche in zone ancora oggi prive delle necessarie opere di urbanizzazione e precedentemente definite agricole, con la conseguenza di ampliare la geografia dell’ambito urbano e di aumentare la quota di superfici impermeabili (una delle principali cause dei dissesti idrogeologici!!). La previsione di aree commerciali, in zone prive della rete fognaria, attuabili in alcuni casi anche con intervento diretto, scarica sui soggetti attuatori il costo di compensazione delle infrastrutture e delle reti mancanti. Il sovradimensionamento dei valori venali delle aree fabbricabili rende complessa l’attuazione dei comparti perequativi lì dove ad ogni diritto edificatorio deve corrispondere la corresponsione del controvalore economico. La previsione di lotti minimi di intervento in zone produttive, fissati nella misura di 100.000 mq, ha avuto l’effetto di inibire ogni iniziativa imprenditoriale.
Come amministrazione abbiamo affrontato in via prioritaria la problematica del valore venale delle aree fabbricabili ai fini IMU ed in parallelo stiamo avviando un’analisi preliminare delle criticità urbanistiche, da trasferire in una necessaria variante generale al PUC. Tutto ciò si tradurrà in un riequilibrio del progetto urbano della città, in termini di dimensionamento del fabbisogno abitativo, produttivo e commerciale oltre che in un imminente e un significativo risparmio per i contribuenti assoggettati al versamento IMU sui terreni fabbricabili. Soprattutto cercheremo di trarre utili insegnamenti dall’esperienza drammatica dell’alluvione del 2015, modificando la regolamentazione e gli assetti delle aree danneggiate dall’esondazione.
Stando così le cose, non si capisce proprio il vero motivo delle polemiche di questi giorni, la soluzione da noi trovata produce nel pieno rispetto della legge sia nazionale che regionale una riduzione delle somme a carico dei cittadini, mentre gli avvisi di accertamento notificati in questi giorni sono il frutto degli studi dell’amministrazione pepe e dei suoi luminari già bocciata dai cittadini.

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