Successioni, terremoto nelle eredità: da oggi la casa donata non torna più indietro

La riforma stravolge un principio storico del diritto civile: anche se la legittima viene lesa, gli eredi non potranno più riprendersi l’immobile. Cambia tutto per famiglie, acquirenti e mercato.

Per decenni la donazione di una casa è stata una delle operazioni più temute nel diritto civile italiano, un territorio minato che poteva trasformarsi in un problema anche a distanza di molti anni. Una scelta che spesso creava scontri familiari, incertezze per chi comprava e autentici incubi per notai e banche. Con l’arrivo del Ddl Semplificazioni, però, il quadro cambia radicalmente: la tutela degli eredi non passerà più dalla restituzione del bene donato, ma da un semplice risarcimento economico. È un cambio di rotta che modifica abitudini, strategie e sicurezza giuridica.

La nuova norma, contenuta nell’articolo 44 del disegno di legge collegato alla manovra, segna la fine del cosiddetto “diritto di sequela”, quello che permetteva al legittimario di pretendere la restituzione dell’immobile – anche da chi lo aveva acquistato in buona fede – qualora la donazione del defunto avesse leso la quota di legittima. Con l’entrata in vigore della riforma, questo meccanismo viene cancellato. La tutela resta, ma si trasforma completamente: gli eredi potranno chiedere solo un indennizzo.

Stop alla restituzione: cosa significa davvero per donazioni, eredi e acquirenti

Da questo momento, chi riceve un immobile in donazione non rischia più che la casa venga reclamata dagli eredi del donante, se non in un’unica ipotesi eccezionale. Il sistema punta a dare stabilità a un mercato che da anni vive nell’incertezza, con immobili “bloccati”, polizze obbligatorie, mutui negati e compravendite fallite all’ultimo minuto. La logica è chiara: migliorare la fluidità delle transazioni e garantire a chi acquista una casa proveniente da donazione la certezza che nessuno potrà togliergliela.

La riforma stabilisce che, una volta trascritta la compravendita nei registri immobiliari prima della trascrizione dell’azione di riduzione, il terzo acquirente diventa inattaccabile. Gli eredi conserveranno unicamente il diritto a una compensazione economica nei confronti del donatario, nei limiti necessari per coprire la lesione alla legittima. L’immobile, però, resterà definitivamente fuori dalla sfera successoria.

Una tutela più “debole”: i rischi concreti per gli eredi

Il nuovo sistema, pur liberando il mercato immobiliare, apre interrogativi non da poco. Se prima gli eredi potevano contare sul valore dell’immobile – un bene tangibile, che difficilmente svanisce – ora la loro garanzia diventa puramente economica. Ma cosa accade se il donatario non ha risorse, è nullatenente o fortemente indebitato? Il rischio è evidente: gli eredi, pur avendo subito una lesione della loro quota di legittima, potrebbero non riuscire a recuperare ciò che spetta loro.

L’unica eccezione prevista è molto ristretta: l’azione di riduzione potrà colpire il terzo solo se l’acquirente ha ricevuto l’immobile a titolo gratuito da un donatario insolvente. In sintesi, un caso limite. Per tutte le altre situazioni, la casa resta dov’è, e gli eredi dovranno rivolgersi al patrimonio – se esistente – del donatario originario. Un cambio di paradigma che piace al mercato, ma che lascia aperto più di un timore nel mondo giuridico.

La riforma, nel suo complesso, rappresenta una rivoluzione: semplifica, velocizza e stabilizza il settore immobiliare, ma al prezzo di una tutela meno incisiva per le famiglie. Una scelta politica e tecnica che riscrive un equilibrio storico, e che da oggi ogni donazione – passata e futura – dovrà inevitabilmente tenere in considerazione.